Mietrecht Merseburg

Der Streit um die Wohnung

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es leider häufig zu Problemen. Kaum ein anderes Rechtsgebiet ist so von wechselnder Rechtsprechung des BGH betroffen wie das Mietrecht. Der Bundesgerichtshof kippt regelmäßig Klauseln in Mietverträgen, insbesondere was Schönheitsreparaturen angeht. Bemerkenswert ist die Tatsache, dass selbst davon abgesehen ein großer Teil der Mietverträge fehlerhaft ist. Angesichts der Tragweite und Bedeutung eines Mietvertrages bedarf es hier einer besonderen Beachtung, schließlich verbringen Sie einen Großteil Ihres Lebens in den eigenen 4 Wänden.

Als Rechtsanwälte mit einem Schwerpunkt im Bereich Mietrecht verfügen wir über viel Erfahrung rund um die Bereiche Miete, Mietmängel, Minderung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Übergaben, Kündigungen und Räumung. Wir lösen Ihr Problem, zügig, kompetent und effizient.

Der Mietvertrag – Wichtigste Grundlage im Mietrecht

Egal ob für Wohnräume, Gewerbe, Häuser oder eine Garage – der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument des Mietverhältnisses.

Ein Mietvertrag ist dem Grunde nach recht simpel. Wichtig ist nur festzulegen, welche Sache an wen überlassen wird und zu welchem Preis (Mietzins). Fertig ist der Mietvertrag, der sich vom Leihvertrag dadurch unterscheidet, dass die Sache nicht kostenfrei überlassen wird. Aus diesem Grund finden sich im Gesetz auch nur relative wenige Regelungen, weniger als man denkt. Die übrigen Regelungen sind den Parteien selbst überlassen, welche diese in der Regel im Vertrag vereinbaren. Ein Mietvertrag kann ohne Probleme mündlich vereinbart werden, nur dann, wenn er länger als ein Jahr gelten soll, bietet sich die Schriftform auf jeden Fall an, da er nach § 550 BGB sonst auf unbestimmte Zeit als geschlossen gilt und eine Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist. Wir empfehlen jedoch grundsätzlich den Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Dies erleichtert im Streitfall den Nachweis, was denn tatsächlich vereinbart wurde. Insofern unterscheidet sich das Mietrecht nicht von anderen Rechtsgebieten.

Wir beobachten häufig den Fehler, dass gerade bei Mietverhältnissen auf Standardverträge zurückgegriffen wird und sich die Beteiligten über deren Folgen überhaupt nicht im Klaren sind. Insbesondere passen viele der Standardverträge überhaupt nicht zu dem beabsichtigten Mietverhältnis. Darüber hinaus wird die Gefahr unterschätzt, dass viele Klauseln eines Standardvertrages der so genannten AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen und daher im Zweifel auch unwirksam sind. Nur dann, wenn die einzelnen Vertragsklauseln zwischen den Parteien ausgehandelt werden, handelt es sich um einen Individualvertrag, auf den die AGB-Kontrolle keine Anwendung findet. Besonders belastet ist daher in der Regel der Vermieter, zu dessen Lasten unrichtige Klauseln gehen. Derartige Probleme können für die Parteien sehr sehr teuer werden. Man beachte, dass bei einem einfachen Mietvertrag über eine Wohnung von monatlich nur 500,00 € (warm) über die Jahre schnell ein 5-stelliger Betrag zusammen kommt. Bei nur 5 Jahren Dauer liegen die Zahlungsverpflichtungen schon bei 30.000,00 €.

Wir bieten daher eine kompetente Beratung und Vertretung in Sachen Mietrecht, die Überprüfung bestehender Verträge, oder falls dies gewünscht ist, auch die Erstellung von Musterverträge oder individuell zugeschnittener Verträge.

Die Kündigung des Mietverhältnisses

So schnell das Mietverhältnis begonnen hat, so schnell kann es auch wieder vorbei sein. Grundsätzlich sind zwei Arten von Kündigungen zu unterscheiden, die ordentliche fristgemäße Kündigung und die außerordentliche fristlose Kündigung. Auch hier ist das Mietrecht nicht ohne. Selbst bei einer so scheinbar einfachen Sachen wie einer Kündigung können sehr viele kostspielige Fehler gemacht werden. Nach unserer Erfahrung werden diese Fehler auch nicht selten gemacht.

Unwirksam sind Kündigungen zum einen bei formellen Mängeln und zum anderen bei materiellen Mängeln. Was das heißt, dürfen wir Ihnen kurz erläutern. Formelle Mängel sind solche, die eine Kündigung unwirksam machen, weil etwa Fristen nicht eingehalten sind, oder eine Kündigung nicht zugegangen ist. Materielle Mängel sind solche, die in der Kündigung selbst liegen, so etwa dann, wenn der Vermieter keinen Grund hat zu kündigen. Eine Kündigung bedarf nicht der Zustimmung des Gekündigten. Es handelt sich hierbei um eine so genannte einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung. Dabei reicht es aus, dass diese Erklärung dem Empfänger zugeht. Schon hier lauern Gefahren und Fallstricke. Wann gilt eine Kündigung als zugegangen? Wie sorge ich dafür, dass die Kündigung auch wirksam wird? Welche Kniffe gibt es um eine Erklärung zu vereiteln? Wie formuliere ich eine Kündigung? Ist der Grund der Kündigung überhaupt zulässig? Bei all diesen Fragen sind wir Ihnen gerne behilflich.

Wer hier leichtfertig Fehler macht, verschenkt sehr sehr viel Geld. Man beachte, dass ein Streit im Mietrecht mehrere Monate in Anspruch nimmt und Jahre in Anspruch nehmen kann. Bis dahin sind in der Regel Schäden von mehreren tausend EURO angefallen. Will man das riskieren?

Doch Kündigung ist nicht gleich Kündigung. Meist sind Kündigungsfristen zu beachten, die sich je nach Verhältnis unterschiedlich gestalten. Zudem muss in der Regel auch ein Kündigungsgrund vorhanden sein. Daneben gibt es eine ganze Reihe von weiteren Problemen, wie etwa Zeitmietverträge oder Befristungen. Tückisch ist auch ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine gewisse Zeit oder aber Sonderkündigungsrechte.

Wir überprüfen gerne, ob Sie kündigen oder gekündigt werden können und wie am besten damit umzugehen ist.

Die Betriebskostenabrechnung – Alle Jahre wieder grüßt das Mietrecht

Den meisten ist sie zu hoch, nur selten gibt es Guthaben und sie kommt alljährlich wieder, meist gegen Jahresende – die Betriebskostenabrechnung, auch Nebenkostenabrechnung genannt. Sie bietet wegen ihrer Regelmäßigkeit das größte Konfliktpotential in Sachen Mietrecht. Die so genannte 2. Miete macht einen Betrag von etwa 2 € bis 2,50 € je Quadratmeter und Monat aus und wird daher häufig unterschätzt. In Gegenden wie dem südlichen Sachsen-Anhalt, wo die Mieten rund um 5 € pro Quadratmeter liegen, ist es daher besonders wichtig darauf zu achten. Neben unzulässigen Klauseln in Mietverträgen wird vermieterseitig gerade bei der Betriebskostenabrechnung sehr viel falsch gemacht. Viele Abrechnungen enthalten Fehler, oft sind die Abrechnungen schon formell falsch. Das ungeschulte Auge kann daher oft nicht erkennen, ob eine Betriebskostenabrechnung richtig ist oder nicht.

Zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung benötigen wir in jedem Fall den Mietvertrag neben der eigentlichen Abrechnung. Eine Abrechnung des Vorjahres ist meist auch von Vorteil.

Auch als Vermieter ist eine ordentliche Abrechnung wichtig. Sehr schnell passiert es, dass eine Forderung verjährt oder gar der Mieter in die Verlegenheit kommt die geleisteten Vorauszahlungen erfolgreich einklagen zu können.

Die Probleme sind zahlreich. Muss überhaupt abgerechnet werden? Handelt es sich wirklich bei jeder Position um Betriebskosten? Sind alle Positionen umlagefähig und wenn ja, auch vollständig? Welcher Umlageschlüssel ist anzuwenden? Welche Nachweise müssen beigefügt werden? Welche Fristen gelten? Was passiert bei fehlender Abrechnung? Bei der Beantwortung dieser Fragen und der Lösung Ihres Problems sind wir Ihnen gern behilflich.

Die Minderung – Die Waffe der Mieters im Mietrecht

Mieter haben Rechte. Um diese durchzusetzen hat der Gesetzgeber dem Mieter wichtige Werkzeuge an die Hand gegeben, vor allem die Mietminderung. Sie hat im Mietrecht eine weitreichende Bedeutung, denn hin und wieder stellt sich die Frage, ob wirklich die volle Miete zu zahlen ist. Die Frage beantwortet im Grundsatz § 536 BGB. Danach kann bei herabgesetzter Tauglichkeit der Mietsache die Miete ganz oder zum Teil gemindert werden. Die Rechtsprechung hat hier über die Jahre umfangreich herausgearbeitet bei welchen Mängeln welche Minderung angemessen ist.

Wir kennen uns damit aus! Wir beraten Sie gern und sagen Ihnen, wie man Mietmängel richtig geltend macht, wie man nicht in die Gefahr einer außerordentlichen Kündigung gerät und welche Tricks es sonst noch gibt um den Vermieter zu bewegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Natürlich prüfen wir auch auf Vermieterseite, ob man mit unberechtigten Mängelansprüchen konfrontiert wird, was man sich gefallen lassen muss und was nicht. Denn es kommt auch vor, dass Mietmängel einfach vorgeschoben werden um Miete zu sparen.

Die Mieterhöhung – Wenn es etwas mehr sein darf

Nur vom Wortlaut her das mietrechtliche Gegenstück zur Mietminderung, im Übrigen hat sie damit nichts zu tun. Wie auch sonst im Allgemeinen alles teurer wird, so kann dies auch bei der Miete der Fall sein. Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter das Recht ein die Miete anzupassen. Zu beachten ist dabei, ob eine Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete vereinbart ist.

Anders als beim Gewerberaum ist beim Wohnraum, die Möglichkeit der Mieterhöhung eingeschränkt. Bei Wohnraum ist etwa die Möglichkeit einer Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen, beim Gewerbemietvertrag hingegen ist es zulässig. Eine Mieterhöhung wirksam durchzusetzen ist daher eine komplizierte Angelegenheit.

Unterschieden wird zudem zwischen dem Grund der Mieterhöhung. Zum einen gibt es die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung, zum anderen die Möglichkeit der “regulären” Erhöhung etwa weil vergleichbare Wohnungen üblicherweise teurer vermietet werden. Eine Mieterhöhung ist jedoch keine einseitige Erklärung, die der Mieter hinnehmen muss. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Tut er dies nicht, dann bleibt dem Vermieter nur der Weg über die Klage auf Zustimmung.

Wir prüfen, ob eine Mieterhöhung vorgenommen werden kann oder nicht. Ferner beraten wir Sie gerne über Möglichkeiten steigende Mieten abzusichern bzw. weisen Mieter darauf hin, worauf es zu achten gilt um nicht übermäßig viel Miete zahlen zu müssen.

Was kostet das?

Die Gebühren im Mietrecht richten sich in der Regel nach dem RVG. Wegen der sich aufsummierenden Gegenstandswerte im Mietrecht, sind die Gebühren aber wirtschaftlich. In einem durchschnittlichen Streit im Bereich Mietrecht fallen Gebühren an, die meist geringer sind, als die Courtage, die Sie einem Makler für die Vermittlung der Wohnung bezahlen. Häufig wird jedoch gerade hieran gespart, dabei stellen Probleme im Bereich Mietrecht wie im Immobilienrecht auch einen der Hauptgründe für Schulden und Privatinsolvenzen dar.

 
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